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產業風雲產業風雲,商業週刊2005.7.8台茂購物中心 過去財務規劃錯誤,六年十三億利息大拖累(購物中心財務規劃,台茂有別人沒有的切身之痛!)衣治凡坦承,創建台茂時的財務規劃是個最大的錯誤,這個錯誤讓台茂苦了六年,不含本金就足足繳給銀行十二億九千萬的利息. 台茂總貸款金額為五十六億元,其中二十六億元為經建會的中長期低利貸款,另外三十億元為農民銀行主辦的貸款.台茂犯的錯誤就是以為購物中心投資回收與成本攤提可以很快,所以貸款年限設定太短,只有十年,利息高達八%,最後讓銀行利息侵蝕台茂本業的獲利. 衣治凡不斷的跟銀行溝通,好不容易爭取延長貸款年限為十五年,但二OO一年起利息只能降到七.五%,去年才大幅降到4%,台茂賺到別人永遠無法體驗的痛苦經驗. (這個經驗卻是跨入購物中心投資不能不學的一堂課,有意跨入購物中心的業者都應該請教台茂)衣治凡說.第二個失敗經驗是引進量飯店.為了提高購物中心的出租坪效,衣治凡特別針對萬客隆的需求,採挑高八米的設計,沒想到原本簽約三年的萬客隆竟然會結束營業.二OOO年台茂緊急找來特易購經營一年半,二OO二年中特易購決定撤出,突然空出高達六千坪的區塊,台茂陷入空前的絕境,隔年台茂創下進場人次新低的六百多萬人次,比高峰少了近四百萬人次. 重新定位家庭路線,運動特區吸引人潮錢潮.衣治凡思考台茂的優勢與定位,決心和台北都會區的購物中心做區隔,(家庭,娛樂),這二各字浮現在衣治凡的腦海. 他決定把這六千坪轉型做運動特區(A-Zone).於是,台茂地下二樓成為室內運動零售賣場,有鋪設PU的直排輪跑道,籃球場,高爾夫練習場,羽球場,攀岩場與極限運動場.並有健身房與SPA中心,周邊則是搭配相關的運動用品專賣店. 原本挑高設計的致命缺點,如今卻轉型做運動中心的一大優勢,甚至連世界級的撞球比賽在去年都進了台茂,台茂消費人次在去年重回七百萬關卡,較二OO三年增加一百萬人次.最明顯的效應在週末,桃園地區的消費者攜家帶眷到台茂休閒,運動與購物,把台茂當成生活的一部份. (我從沒想過付錢打籃球的人這麼多)創立時大台北的會員數高達六成以上,現在桃園地區有七成,大台北只剩三成.什麼樣的經驗最值錢?對衣治凡而言,付出六年累積超過七億五千萬元的虧損,及十二億九千萬的利息,買到的台茂經驗,才是最值錢的. .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO!